Contratto preliminare di acquisto, a cosa prestare attenzione

Molti potenziali acquirenti vogliono effettuare l’acquisto finale della loro casa italiana una volta che sono sicuri al 100% che la loro richiesta di prestito sia stata approvata. Inoltre vogliono la certezza fin dall’inizio che la vendita non vada a buon fine, quindi vogliono davvero un compromesso a cui il venditore è obbligato, ma restano “liberi” fino a quando non sono sicuri che otterranno un prestito. . In tal caso, redigeremo un primo contratto di acquisto soggetto alla condizione di sospensione per l’ottenimento del finanziamento.

Condizioni precedenti o decisive nel contratto iniziale

Se sarai in grado di convincere il venditore a bloccare temporaneamente la vendita in questo modo può dipendere da molti fattori, come il prezzo che stai offrendo (se questo è abbastanza vicino al prezzo richiesto, il venditore potrebbe essere più incentivato) o come a lungo vuoi mantenere la proprietà (ovviamente, è più probabile che funzioni durante l’inverno rispetto a luglio e agosto, i mesi in cui i venditori italiani sono convinti di avere maggiori possibilità di vendere la loro proprietà.)

Anche questo è il caso, in quanto compratore si possono allegare meno termini a un potenziale acquisto quando c’è un mercato dei ‘venditori’ che viceversa e contrariamente a quanto tutti hanno apprezzato, da Covid-19 non c’è proprio mercato dei compratori, non c’è ci sono meno offerte E i venditori tendono a non accettare condizioni diverse dagli acquirenti.

Non solo per la finanza

Oltre alla classica clausola sospensiva per l’ottenimento del finanziamento, cerco di inserire questa clausola anche per altre cose che possono tutelare i potenziali acquirenti, come la perizia della costruzione iniziale, l’accertamento del diritto di prelazione per il podere confinante, la verifica catastale/ stato urbanistico della casa,…..così com’è È legale che con una clausola sospensiva, l’accordo non è ancora definitivo ma è ‘sospeso’ fino al rispetto dei termini.

Composizione del comitato

Ciò significa anche che l’accordo non è definitivo e quindi gli intermediari intervenuti non possono ancora avanzare pretese definitive sulla loro commissione. Molti broker pretendono già la metà della commissione all’atto dell’accettazione della transazione (cioè dall’1,5 al 2% del prezzo di acquisto), cosa che quindi non è possibile fintanto che la clausola sospensiva è ancora in vigore.

Molti broker cercano di aggirare ciò invocando qualunque termine sia cruciale per gli acquirenti: in termini legali, ciò significa che l’accordo è vincolante per tutte le parti ma si risolve nuovamente se i termini non vengono rispettati. Tutto questo sembra tecnicamente un po’ legale, ma la differenza più grande per il broker è che il suo intervento può essere considerato completo. C’è già un certo buy-sell (a meno che…) per esso in quel momento – quindi quando l’offerta/il regolamento viene accettato – il diritto alla commissione si apre al 3-4%.

Quindi fate attenzione quando leggete la bozza, così “sospensiva” (sospensione) o “risolutiva” (dissoluzione) possono fare una grande differenza.

Un’altra conseguenza della clausola di stop dovrebbe essere che un anticipo non è dovuto fino a quando l’accordo non diventa definitivo, un principio che non piace ai venditori italiani. Vogliono sempre progressi immediati, di solito con il pretesto di mostrare serietà da potenziali acquirenti.

Andare in tribunale: solo se hai anni a disposizione

E naturalmente: se hai pagato un anticipo e il venditore ha trovato altri acquirenti durante il periodo in cui la vendita è stata interrotta a causa della clausola sospensiva per un prestito, minacci comunque di perdere l’acquisto. Sei legalmente vincolato e puoi far valere l’accordo o richiedere i danni, ma quale acquirente straniero vuole indulgere nella lunga saga giudiziaria italiana?

Se hai pagato un anticipo e il venditore stava ancora vendendo a un importo superiore a un’altra parte mentre il contratto era sospeso, hai diritto a un risarcimento automatico pari all’importo pagato in anticipo e il venditore deve quindi pagarti il ​​​​doppio dell’importo che hai pagato. Pochi venditori si assumeranno questo rischio, quindi pagare o non pagare in anticipo è sempre un’arma a doppio taglio.

Cerca sempre un buon consiglio

C’è una soluzione anche a questo problema: in fondo si può bloccare l’andamento presso il notaio finché i venditori non capiscono quanto sia seria l’offerta, ma si possono anche riavere più facilmente i soldi se la condizione non è soddisfatta (o il prestito non arriva inaspettatamente). circa o sembra che ci siano problemi tecnici con la casa che non possono essere risolti o …) dove sono assicurati a spese del notaio.

Può sembrare un po’ complicato, ma essere ben preparati è metà della battaglia, altrimenti farò l’altra metà per te.