Molti potenziali acquirenti vogliono effettuare l’acquisto finale di un cottage italiano solo dopo essere sicuri al 100% che la loro richiesta di prestito sarà approvata. Inoltre, vogliono assicurarsi che la vendita non li travolga, quindi vogliono già un compromesso vincolato dal venditore, ma sono “liberi” fino a quando non hanno la certezza che otterranno il prestito. . In tal caso, creeremo un contratto preliminare di acquisto soggetto alla condizione sospensiva per la ricezione del finanziamento.
I termini del contratto preliminare sono precondizionali o determinanti
Se riesci a convincere il venditore a bloccare temporaneamente la vendita in questo modo dipende da molti fattori come il prezzo che offri (se è adeguato al prezzo richiesto, il venditore potrebbe essere più motivato) o il periodo. In esso vuoi avere la proprietà (a quanto pare è più probabile che vinca in inverno rispetto a luglio e agosto, i mesi in cui i venditori italiani hanno maggiori probabilità di vendere la loro proprietà).
Poiché il Covid-19 non è interamente un mercato di acquirenti, tu come acquirente puoi associare termini inferiori a un potenziale acquisto quando il “mercato del venditore” è l’opposto e contrario a quanto tutti stimano. Meno affari o venditori non vogliono accettare condizioni diverse dagli acquirenti.
Non solo per finanziamenti
Oltre al classico stato di sospensione per finanziamento, cerco di inserire questa disposizione in altre cose che possano tutelare i miei potenziali acquirenti, come ad esempio un primo sopralluogo edilizio, conferma della pre-proprietà di un vicino agricoltore, verifica dello stato catastale/urbanistico, ecc. Non concluso, ma è legale “sospendere” fino a quando le condizioni non sono soddisfatte.
Compromesso della Commissione
Ciò significa che il contratto è ancora irrevocabile, quindi i broker intervenuti non possono ancora avanzare un fermo credito sulla loro commissione. Dopo aver accettato un compromesso (cioè dall’1,5 al 2% del prezzo di acquisto) molte commissioni hanno già l’abitudine di richiedere metà della loro commissione, quindi questo non è possibile finché lo stato di sospensione è ancora in vigore.
Molti broker cercano di evitarlo richiamando uno qualsiasi dei termini proposti dagli acquirenti: per legge questo significa che il contratto vincola tutte le parti, ma verrà rescisso di nuovo se le condizioni non sono soddisfatte. Tutto questo può sembrare un po’ tecnico-legale, ma la differenza più grande per il broker è che può ritenersi che abbia portato a termine l’intervento. C’è già un buy-sell definitivo in quel momento (tranne….) – quindi quando l’offerta/compromesso viene accettato – si apre il diritto a una commissione dal 3 al 4%.
Quindi fate attenzione quando leggete la bozza, così “suspenseiva” (sospensione) o “resolutiva” (scioglimento) faranno un mondo diverso.
Un’altra conseguenza della condizione di sospensione è la politica secondo cui i venditori italiani non sono fan, in quanto non devono pagare in anticipo fino alla conclusione dell’affare. Vogliono sempre un anticipo immediato, di solito sotto forma di serietà da parte dei potenziali acquirenti.
Andare in tribunale: solo se hai molti anni
Certo: se hai pagato in anticipo e il venditore trova altri acquirenti durante il periodo di divieto di vendita a causa dello stato di sospensione del prestito, potresti comunque perdere l’acquisto. Sei legalmente vincolato, puoi far valere il contratto o chiedere il risarcimento dei danni, ma quale acquirente straniero vorrebbe immergersi per anni in un partner di corte italiano?
Se hai pagato in anticipo e il venditore vende a un’altra parte per un importo maggiore quando il contratto viene sospeso, riceverai un risarcimento automatico pari all’importo pagato in anticipo e il venditore dovrà pagare il doppio di quanto hai rimborsato . Alcuni venditori si assumeranno questo rischio, quindi pagare o meno in anticipo è sempre un’arma a doppio taglio.
Cerca sempre un buon consiglio
C’è una soluzione a questo problema: dopotutto, puoi notificare il pignoramento in modo che il venditore capisca la gravità dell’offerta, ma possa recuperare facilmente i tuoi soldi se la condizione non è soddisfatta (o il prestito non arriva inaspettatamente). Sembra che ci siano problemi tecnici che non possono o non saranno risolti in casa o …) poiché questi sono protetti da un conto notarile.
Può sembrare tutto un po’ complicato, ma essere ben preparati è metà della battaglia, altrimenti farò l’altra metà per te.
