L’Italia è un paese di immobili costosi? Stivale più della Toscana

Ci sono somiglianze tra l’Italia del vino e quella immobiliare: chi guarda oltre i nomi noti e le regioni top, ogni tanto scopre piacevoli sorprese a prezzi bassi.

L’Italia è un paese di immobili costosi? Non è poi così male, secondo un’analisi comparativa dei prezzi dell’ufficio statistico europeo Eurostat. Il livello dei prezzi degli immobili residenziali italiani è leggermente inferiore alla media UE. Il mercato immobiliare italiano sembra essere circa il 20 per cento più economico di quello belga.

Tuttavia, per chi sogna una seconda casa in Italia, le statistiche ufficiali sui prezzi hanno poca rilevanza, afferma Ronald De Rooy, managing partner dell’agenzia immobiliare ItaliaCasa. “Il mercato immobiliare italiano non esiste”, dice. «In Italia c’è una grande differenza tra il normale mercato immobiliare, dove ci sono case per la residenza permanente, e il mercato della seconda casa».

Il “normale” mercato immobiliare è un affare italiano. La sua formazione ed evoluzione dei prezzi è quindi strettamente correlata all’andamento dell’economia italiana. È stato un bambino problematico nell’Unione europea per anni. Ciò si riflette nella debole evoluzione dei prezzi nel mercato immobiliare. L’Italia, insieme a Grecia e Cipro, è uno dei pochi paesi europei in cui i prezzi delle case sono diminuiti tra il 2010 e il 2022.

La scarsità fa aumentare i prezzi

D’altra parte, il mercato italiano delle seconde case attrae una clientela molto internazionale. “Se i belgi o gli olandesi non riescono a farlo, gli scandinavi o gli inglesi saranno pronti”, continua Ronald de Rooy. Anche i compratori americani e australiani stanno trovando la loro strada verso l’Italia. Parte di questo acquisto di pubblico è molto ricco. Nelle località più gettonate, come le mondane località sciistiche delle Dolomiti o le località lungo la costa ligure, come Portofino, questo si traduce in prezzi molto alti. Che cosa gioca anche un ruolo: in Italia – a differenza della Spagna, per esempio – gli sviluppi immobiliari su larga scala nelle zone turistiche sono piuttosto rari. Pertanto l’offerta è relativamente limitata e questa scarsità fa aumentare i prezzi. Ma questo svantaggio di prezzo rispetto ad altri paesi di vacanza difficilmente ha un ruolo, perché il tipico acquirente italiano è anche e soprattutto un appassionato dell’Italia.

Alternative economiche

La fascia di prezzo è molto varia nel mercato della seconda casa, con variazioni regionali significative. Ancora alcune linee guida. A partire da quello che forse è il prodotto più amato dai belgi: un casale ristrutturato con piscina in Toscana. “Per un edificio con una vista così bella, devi contare su prezzi a partire da 800.000 €”, afferma de Rooy. “Ma non ci arriverai con 1,5 milioni di euro nelle location davvero prestigiose”. Nell’Italia centrale, l’Umbria appena a sud e Lemarche sulla costa adriatica sono alternative più convenienti. Ronald de Rooy: “In Umbria, i prezzi di partenza per immobili belli e ben posizionati vanno da € 500.000 a € 600.000. Alle Marche puoi detrarre circa 100.000 euro.

Anche nel nord e nel sud Italia i prezzi degli immobili di seconda abitazione sono in genere più interessanti. Secondo Ronald de Rooy, il Piemonte è popolare tra i belgi del nord. Ciò è dovuto in parte alla facilità di accesso. Dal Belgio e dai Paesi Bassi, puoi raggiungere il Piemonte in un giorno di auto. È comodo. La regione è nota anche per la sua gastronomia. Il Piemonte è la culla del movimento slow food. Ce n’è uno ad ogni angolo di strada. trattoria Dove si può gustare la cucina locale.”

Il Nord Italia offre meno garanzie di bel tempo. De Rooy risponde: “Esatto”. “Il clima è più vicino a quello dell’Europa centrale. Gli inverni sono generalmente brevi ma forti. Beh, io stesso vivo nel nord Italia e posso assicurarti che le stagioni sono molto più piacevoli che qui.”

Per chi vuole unire sole, mare e prezzi bassi, la Puglia, al tacco della scarpa, è un’opzione fattibile. “La Puglia è stata una gemma nascosta per molto tempo”, ha commentato Ronald D. Rooy. Ma nel frattempo, i nordeuropei hanno scoperto la regione meridionale e di conseguenza i prezzi sono aumentati. Per una casa unifamiliare con piscina in bella posizione il prezzo attuale è di 350.000 euro, ma ci sono anche massimi di 1,5 milioni di euro. La Puglia si trova a circa 2.000 chilometri dal Belgio. Per molti non è possibile arrivarci in auto, ma con Bari e Brindisi la Puglia ha due aeroporti internazionali con voli regolari da e per Belgio e Olanda».

qualche tassa?

Oltre al prezzo di acquisto, ci sono i costi e le tasse. C’è una differenza importante tra l’acquisto di una proprietà esistente e l’acquisto di una nuova casa. “Quando si acquista una casa esistente, l’imposta di trasferimento viene applicata all’equity value, che è il valore effettivo dichiarato nel catasto”, afferma De Rooy. “Questo valore fiscale può essere molto inferiore al valore di vendita effettivo.” Se acquistato come seconda residenza, l’imposta di trasferimento è del 9%. Se acquisti la proprietà in cui vivere in modo permanente (o più della metà dell’anno), questo è il 2 percento. I nuovi acquirenti di case non pagano la tassa di trasferimento, ma pagano un’imposta sul valore aggiunto (IVA) del 10% sul prezzo di acquisto.

Quali sono i costi?

Il ruolo del notaio italiano è simile a quello dei suoi colleghi belgi. Il notaio verificherà che tutti i documenti (permesso di costruire, dati catastali, certificati, ecc.) siano in regola per il passaggio di proprietà. Rientrano tra gli obblighi del notaio anche l’iscrizione dell’atto nel Catasto e la riscossione e il pagamento dell’imposta di trasferimento. Quanto chiede un notaio italiano per questi servizi? “In Italia i notai sono liberi di fissare il loro prezzo, ma di solito l’onorario notarile per una transazione immobiliare è compreso tra 3.000 e 5.000 euro”, risponde Ronald de Rooy.

Se hai acquistato la tua casa italiana tramite un’agenzia immobiliare, non stupirti se l’agente immobiliare ti invia anche una fattura. A differenza del nostro Paese, gli agenti immobiliari italiani non agiscono per conto del venditore, ma agiscono come mediatori indipendenti. Addebiteranno una commissione sia al venditore che all’acquirente. “La commissione è di solito il 3 percento del prezzo di acquisto”, afferma Ronald D. Rooy.

Se acquisti direttamente dal proprietario, risparmi quella commissione. Non è privo di rischi, dice de Rooy. “Certo che predico nella mia parrocchia, ma acquistare tramite un agente immobiliare è davvero il più sicuro. La mediazione immobiliare è una professione riconosciuta in Italia. Questo comporta doveri e obblighi deontologici. Ad esempio, un agente immobiliare può istruire il venditore per controllare chiaramente lo stato catastale e il permesso tecnico di una casa La piena compatibilità della casa comporta vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore: l’acquirente acquista una casa senza problemi e il venditore non può mai essere ritenuto responsabile per inesattezze che causano danni all’acquirente Se vuoi comunque acquistare direttamente un immobile, ti consiglio di contattarne uno Ingegneria, l’equivalente italiano di geometra, per mappare la situazione catastale. “